PEB F, PEB G : deux lettres qui font fuir la majorité des acheteurs et c'est exactement pour ça qu'elles intéressent les investisseurs sérieux. Depuis le report du calendrier réglementaire wallon et les décotes confirmées entre 8 et 15 % sur ces biens, une fenêtre stratégique s'est ouverte. Elle ne durera pas.
PEB Wallonie 2026 : ce que le report du calendrier change vraiment
À l'automne 2025, le gouvernement wallon a officiellement abandonné le calendrier PACE initial qui imposait, dès juillet 2026, l'obligation d'atteindre le PEB D dans les cinq ans suivant tout achat. La Ministre Cécile Neven a annoncé un nouveau cadre, confirmé par le SPW Énergie le 11 décembre 2025 : la première échéance contraignante pour les acheteurs est désormais fixée à 2028 avec cinq ans pour atteindre le PEB D.
Ce report n'est pas un abandon. C'est un décalage de deux ans qui modifie le calcul de risque. Un acheteur qui signe un compromis avant 2028 échappe à l'obligation immédiate de rénovation imposée aux acheteurs post-2028. Il achète avec une décote de marché liée au PEB, mais sans la pression réglementaire immédiate. C'est la fenêtre. Le nouveau calendrier officiel wallon se présente comme suit :
- Achat à partir de 2028 : PEB D à atteindre dans les 5 ans
- Achat à partir de 2031 : PEB C dans les 5 ans
- Achat à partir de 2036 : PEB B dans les 5 ans
- Biens en location dès le 1/01/2027 : PEB F minimum (PEB G interdit à la location depuis le 1/01/2025)
Source : WeInvest Échéances PEB par région, décembre 2025
À retenir : le PEB G est déjà interdit à la location depuis le 1er janvier 2025. Si vous envisagez un investissement locatif sur un bien G, la rénovation vers le PEB F est une condition sine qua non avant toute mise en location. Le PEB F, lui, reste louable jusqu'en 2027. Ces contraintes sont réelles mais elles se gèrent, et elles expliquent précisément pourquoi ces biens se négocient avec décote.
La décote PEB F/G : mythe ou réalité chiffrée ?
Les données sont claires. Selon une étude conjointe Estate & Value (novembre 2025) et WeInvest, basée sur les données Immoweb et KU Leuven :
- PEB A vs PEB D (maison wallonne) : +15,8 %
- PEB G vs PEB D (maison wallonne) : −8,9 %
- Sur un bien au prix moyen wallon de 281.069 € (T1 2025) : la décote G représente environ −25.000 €
- Pour une maison PEB A vs G de 150 m² en Wallonie : l'écart total atteint 59.000 € (Trends-Tendances, décembre 2023)
En pratique, sur le marché liégeois, un acheteur avisé peut espérer une décote négociée de 8 à 15 % sur un bien PEB F ou G parfois davantage si le vendeur est pressé ou si le bien est sur le marché depuis plusieurs mois (ce qui est fréquent pour ces labels). Sur une maison mitoyenne affichée à 210.000 € à Liège, la décote réelle peut représenter 17.000 à 31.000 €.
Le cliché du "PEB F = gouffre" repose sur une confusion entre coût de rénovation et prix d'achat. La décote est déjà intégrée dans le prix. La question n'est pas "est-ce cher à rénover ?" mais "le différentiel entre décote obtenue et coût de travaux est-il positif ?" et dans de nombreux cas à Liège en 2025-2026, la réponse est oui.
Mini-cas chiffré : achat PEB F à Liège, rénovation, mise en location
Les données du scénario :
Prenons une maison mitoyenne (2 façades) dans un quartier bien desservi de Liège secteur Sainte-Walburge ou Outremeuse affichée à 205.000 €, PEB F. Le prix médian de ce type de bien à Liège province s'établit à 238.000 € en 2025 (Notaire.be, février 2026). La décote de 8 à 15 % est donc cohérente avec un prix de départ autour de 200.000–210.000 €.
Poste | Montant estimé |
Prix d'achat (décote -12 % sur médiane) | 209.440 € |
Droits d'enregistrement (12,5 % investisseur, non habitation propre) | 26.180 € |
Frais notaire + actes | ~4.500 € |
Prix de revient total à l'acquisition | ~240.120 € |
Les travaux pour passer de PEB F à PEB D : isolation toiture (entre 70 à 40 €/m² = 2.800 €), isolation murs creux par injection (~80 m², 22 €/m² = 1.760 €), remplacement menuiseries partielles (~6.000 €), ventilation double flux (~4.500 €). Total travaux bruts : ~15.000 à 20.000 €. Des estimations cohérentes avec les fourchettes publiées par TrustUp (août 2024) pour une montée de G vers D.
Primes Habitation wallonnes applicables (régime temporaire en vigueur depuis le 14/02/2025, Reno.energy) pour un ménage dans la tranche ×3 (revenus 38.300-50.600 €) :
- Isolation toiture 70 m² × 50 €/m² × 3 = 10.500 € (plafonnée à 70 % de la facture)
- Isolation murs 80 m² × 22 €/m² × 3 = 5.280 €
- Menuiseries : 65 €/m² × 3 sur surface éligible = ~3.000 €
- Ventilation double flux : 2.400 € (plafond)
- Total primes estimé : ~21.180 € (avant vérification individuelle des factures)
Dans ce scénario, le net de travaux après primes tombe à 0-3.000 € voire légèrement négatif (couverture quasi-totale des travaux d'isolation et ventilation). Ce chiffre est indicatif : les primes sont calculées sur facture TVAC, soumises à conditions de revenus, et le régime change au 1er octobre 2026. Un audit préalable reste indispensable.
Le rendement locatif après rénovation
Après travaux, le bien est loué comme logement familial classique. Loyer cible : 950 €/mois (cohérent avec le loyer moyen wallon de 888 €/mois en 2025 selon Federia/CIB, février 2026, avec une prime liée à la rénovation et la localisation). Rendement brut : (950 × 12) / 240.120 = 4,75 %. Si les primes couvrent l'essentiel des travaux, le coût total d'acquisition ne progresse quasiment pas le rendement brut se maintient autour de 4,5 à 5 %, soit 2 à 3 points au-dessus du rendement médian brut d'un bien équivalent en PEB C/D acheté sans décote (~3 à 3,5 %).
C'est l'arithmétique contra-cyclique : vous achetez ce que le marché refuse, vous le valorisez avec des primes publiques, et vous louez au prix du marché rénové.
Les risques réels à ne pas sous-estimer
La stratégie PEB F/G n'est pas sans embûches. Trois points de vigilance :
Les montants actuels (valables jusqu'au 30/09/2026) ont déjà été réduits de 60 % par rapport aux primes 2024 (Easy Primes, février 2025). Le nouveau régime (Rénopack / Rénoprêt, prévu pour octobre 2026) n'est pas encore législativement arrêté. Toute acquisition visant à bénéficier du régime actuel doit intégrer les travaux avant le 30/09/2026 ou adapter son calcul de rentabilité au nouveau régime.
Si vous achetez via une structure sociétaire, vous n'avez pas accès aux primes Habitation wallonnes. La stratégie ne fonctionne qu'en personne physique.
Un certificat PEB (150-500 €, ~235 € en moyenne pour une maison standard selon Immo Vision, mars 2026) et un audit logement complet (~500-1.000 €) sont indispensables avant tout engagement. Sans ces éléments, le budget travaux peut être sous-évalué de 30 à 50 %.
Conclusion
Le PEB F ou G n'est pas un repoussoir universel, c'est un filtre qui écarte les acheteurs émotionnels et laisse le champ libre aux investisseurs capables de lire un budget travaux. En Wallonie en 2026, avec une décote marché de 8 à 15 %, un régime de primes encore en vigueur jusqu'à l'automne, et un marché locatif liégeois sous tension (+5,4 % de loyers en 2025), la fenêtre est réelle. Elle se referme progressivement à mesure que les échéances 2027 (PEB F interdit à la location) et 2028 (obligation PEB D à l'achat) se rapprochent.
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